こんにちは。シリコンバレー不動産です。

今回はベイエリアでの賃貸市場の動きについて書きたいと思います。

ベイエリアの賃貸市場は、まだまだコロナ渦の影響を受け続けています。

長引く失業と連邦政府による援助の縮小により、家賃が払えなくなって、出ていく人がまだまだ増えています。

昨年の9月のサンタクララ郡の93％だった家賃の支払い率は今年9月には約8４％で約９％も下がりました。借り主と家主両方のストレスが増大しています。家賃の支払い率のこの下落の危機は、「クラスC」として知られる、古くて安価なユニットを借りている人の間で最も大きな打撃を与えているということです。

そして以前にも増して、リモートワークが定着してきたことにより、オフィスと同じ都市に住む必要がなくなり、高額な家賃を支払ってまで住み続けることに疑問を持った人々が安価な郊外や州外に出て行っているという現状があります。

実際リバモア、コンコード、バレホ等は、賃貸の活動が活発になっています

加えて、ほとんどの大学もオンラインになり、近くのアパートに住む必要がなくなり、自分の家に帰って住んでいる学生も増加しました。これらの要因から入居率がますます下がっています。

賃料の変化は、入居率と大きく関係しています。この空室を埋めるため、賃料は引き下げられています。

入居率の低下についてですが、サンノゼ、サンフランシスコ、オークランドのこの入居率の変化を見ると3月から著しい低下をしています。サンフランシスコでは４％ほど、サンノゼでは2％強の低下でこれは非常に大きな動きです。２％だと大したことはないと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、実際の数字で考えるとサンタクラ郡では3月から新たに5100軒もの物件が新たに空室になります。サンマテオ郡では2500件、更にサンフランシスコの4％の減少は12000件もの空室が出たことになります。これは全体の空き室の数ではなく、3月から新たに出た数ですので、大変な数です。

賃料の動きを９月まででどう変化があったか見てみると、シリコンバレーのどの都市でも引き続き、賃料は下がっています。サンノゼ、クパチーノの下降率は若干緩やかにはなったとはいえ、下降しています。通常であれば6月から9月というのは、賃料は上がる時期ですので、この動きは注目に値する尋常でない変化といえます。

昨年の９月とこの９月の賃料を比べると、ほとんどの市では１６％近くの値下がりとなっています。この数値は全米から見ても大変大きく、ベイエリアほど深刻なパフォーマンスの落ち込みを経験している主要市場はないと言えます。6月からを見てみても、サンタクララ、マウンテンビューは　10％以上の値下がりを見せていて、そのスピードが加速しているのが分かります。

しかし、賃料の値下げ、またアパートでは数ヶ月の無料賃貸のオファーが増加しているという事実にもかかわらず、平均賃料を見て頂いてもわかるように、賃料は全米の中では非常に高いです。ベイエリアは、全米の他の地域よりも家賃負担世帯の割合が高く、総収入の30％以上を家賃に費やしている世帯と定義されています。ですので家賃が払えない、他のエリアに出ていくといった現象が続いています。