こんにちは。シリコンバレー不動産です。

アメリカと日本の商業不動産の習慣には大きな違いがあります。
特に、初めてシリコンバレーでオフィスを探す日本企業にとっては、プロセスの進め方に戸惑うことが多いでしょう。
そこで今回は、注意すべきトップ10の落とし穴をご紹介します。

1. 立地の重要性を見落とす

従業員や来客のアクセスのしやすさ、周辺のアメニティ、安全性を考慮しましょう。オフィスのブランドばかりを重視してエリアを選ぶと、家賃が高くなるだけでなく、従業員の通勤負担が増える可能性があります。

2. 将来のスペースニーズを過小評価する

現在だけでなく、将来の成長も見越して適切な広さを確保することが重要です。

3. 隠れたコストを見逃す

基本賃料だけでなく、公共料金、メンテナンス費用、駐車場代などの追加コストを確認しましょう。これらの費用は契約交渉時に見落としがちですが、長期的に見ると大きな負担となることがあります。

4. 賃貸契約の詳細を見落とす

契約内容を十分に確認し、負担や責任の範囲、更新オプション、退出条項などを明確にしましょう。不動産に詳しい弁護士やテナントブローカーに相談することをおすすめします。

5. オフィススペース以外の要件を軽視する

事業に適したインターネット速度、サーバースペース、電力容量なども確認しましょう。特に電力供給に関しては、日本と異なり、アメリカでは簡単に増設できるわけではないため、工事が必要で注意です。

6. オフィス移転の計画を甘く見積もる

5,000平方フィート以上のオフィスの場合、通常契約交渉だけで1～3ヶ月、内装工事なども考えると全体で12ヶ月程度かかることもあります。事業を中断させないためにも、余裕をもって準備を始めましょう。

7. 従業員のニーズを無視する

従業員の意見を取り入れ、立地やアメニティ、現在のオフィスへの不満点などを把握しましょう。オフィス環境は従業員の働きやすさやモチベーション、生産性に大きく影響を与えるため、移転や新しいオフィスの選定にあたっては、彼らの声を反映させることで、より快適で効率的な職場づくりが可能になります。

8. 物件の看板を見て直接問い合わせる

「賃貸中」の看板を見てオーナー側の仲介業者に直接連絡するのは避けましょう。オーナー側の仲介業者はオーナーの利益を最優先に交渉を進めるため、テナントにとって不利な条件で契約が進む可能性があります。テナント仲介業者を通すことで、賃料や契約条件の交渉を有利に進めることができ、テナントの利益を最大限に守ることができます。

9. テナント改善費用の交渉をしない

オーナー側と交渉し、オフィスの改装費用を負担してもらうよう契約に組み込みましょう。アメリカでは「Tenant Improvement Allowance（TI）」と呼ばれ、オーナーが改装費用の一部または全額を負担するのが一般的です。もし交渉せずに全て自費で負担している場合、大きな損をしている可能性があります。

10. 意向書（LOI）を理解せずに進める

LOI（Letter of Intent）は、テナントにとって重要な書類です。これは賃貸契約の基本条件を定めるもので、後の契約書の土台となるため、しっかりと準備することが重要です。テナント仲介業者に作成してもらい、必ず法律の専門家にも相談のうえ、内容を精査しましょう。

まとめ

シリコンバレーでオフィスを探す際には、ただ物件を選ぶだけではなく、慎重な計画と調査が欠かせません。立地や将来の成長を考慮し、隠れたコストや契約条件に注意を払い、従業員のニーズや改善点を反映させることが成功の鍵です。また、専門家のサポートを得ることで、交渉を有利に進め、トラブルを未然に防ぐことができます。

シリコンバレーの商業不動産市場は、選ぶ場所や物件によっては非常に競争が激しく、正しい選択をするためには、プロセスをしっかりと理解して進めることが大切です。失敗しないために、これらのポイントを参考にして、安心してオフィス探しを行いましょう。

オフィスの移転、更新等をお考えでしたら、ぜひ弊社へご相談ください。