レントコントロールってなに?

レントコントロールとは?

日本では、建物が古くなる程、賃料も低くなるのが通常です。

しかし、アメリカではその逆で毎年賃料が高くなる場合が多くあり、特に都市部や人口の多いエリアはその傾向がつよくあります。現在のシリコンバレー・サンフランシスコ・サンノゼ周辺のベイエリア全体では、空室率が非常に低いため、毎年更新の際に賃料があげられます。

レントコントロールとは、急激な家賃の上昇からテナントを守る規制になっています。

自治体によって1年の上昇は◯%までとか、197◯年以前に建てられた物件に限るなどの細かい条件がつけられています。

テナントを守るこの規制は、大家側や投資家にとっては厳しい規制です。

レントコントロールの例

ロスアンゼルスのサンタモニカにもレントコントロールがあります。

サンタモニカのアパートに25年以上住んでいる友人の家賃は現在2ベッドルールで$1800程度。ビーチに歩けるので、現在のこのエリアの相場は彼女の家賃の約二倍以上が多いです。彼女の場合、レントコントロールで守られている為、いまだにその家賃で住み続けられています。長年同じ場所に住んでいる場合、毎年の値上げが、このように市場の家賃に追いつきません。

逆の立場である大家は、家賃を現在の市場相場にしたいのは山々です。現在のテナントにでていってもらって、他のテナントを見つければ、現在の市場家賃で貸し出せます。ですが、「あなた、家賃が低いから、早くでてね。」という思惑で退去を要求するのは禁止という事項がレントコントロールの中である場合も多くあります。大家自身、または大家の親戚が引っ越しをしてくるなどの正当な理由のみと決められています。またその場合、嘘をつけないように◯年以上住まなくてはいけないといった事が決められている場合もあります。

大家が規制にかかった物件を売る際も、新しい大家は、そのテナントと家賃の条件をそのまま受け継がなくてはいけません。

どこでレントコントロールが実施されてるの?

サンフランシスコ・ベイエリア、シリコンバレー周辺ではどの市にレントコントロールがあるのでしょうか?

  • バークレー

1980年前に建てられた物件では、家賃の値上げを抑えなくてはいけない(大抵5%以下)

大家がテナントを退去させるには、大家自身または大家の親戚がそこに住むなどの“good cause.” がないと退去の要求はできない。(このような状況でも、テナントにお子さんがいる場合は学校のあるシーズンには要求できない)

  • East Palo Alto

家賃の値上げは一年に一度のみ

家賃の値上げ額はConsumer Price Index (CPI) で定められた額の80%までを基準とする

  • Mountain View

通常5%以上の値上げ禁止

前年のConsumer Price Index (CPI) 以上の値上げ禁止

  • San Francisco

サンフランシスコは、細かーいルールがあります。物件タイプによって違ったり、住人が住み始めた年でも違います

  • San Jose

1979年以前に建てられた3Unit以上ある集合住宅ではレントコントロールで守られています。毎年5%以上の値上げが禁止されていて、退去の要求にも条件があります。

その他、Los Gatos市やEmeryville市などでも規制があります。

※レントコントロールには本当に細かい条件が書かれており、これは簡単にまとめたものになります。

北サンノゼの比較的新しいアパート

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