シリコンバレーでオフィスを賃貸する際の手続きの違い：日本とどう違うのか？

こんにちは。シリコンバレー不動産です。

シリコンバレーのサンノゼ、パロアルト、メンローパークでオフィスを賃貸する際、日本の不動産契約に慣れている方にとっては、手続きや契約書の内容が大きく異なる点がいくつかあります。今回は、日米のオフィス賃貸契約の主な違いについて解説し、アメリカでオフィスを借りる際に注意すべきポイントをお伝えします。

契約交渉の重要性

• 日本: 日本では、賃貸契約において交渉の余地は比較的少なく、家賃や条件が固定されている場合が多いです。賃料の交渉が行われることはあるものの、大きく変わることはあまりありません。
• シリコンバレー: シリコンバレーではオフィス賃貸契約において交渉が非常に重要です。交渉が前提ですので、家賃は最初オーナーが希望する家賃より若干高めに設定されてます。家賃、更新時の条件、修繕費の分担、退去時の規約など、多くの条件が交渉の余地があります。交渉において企業側に有利な条件を引き出すブローカーにぜひサポートをお願いしてください。

テナント改善（TI: Tenant Improvement）手当

• 日本: 日本では、オフィス賃貸契約において、大家がテナント改善費用を負担することは稀です。借主が内装や設備を整えるのが一般的です。
• シリコンバレー: シリコンバレーでは、「テナント改善手当（Tenant Improvement Allowance）」と呼ばれる制度があり、大家がオフィスの改装や内装工事の費用を一部負担することがあります。この金額は契約交渉で決まりますが、新しいテナントを迎えるために大家が積極的に提供することもあります。

家賃の形態

• 日本: 日本では、家賃は固定です。
• シリコンバレー: シリコンバレーでの商業オフィス賃貸でよくかわされる契約の家賃形態は主に3つあります。Triple Net Lease, Gross Lease, Full Service leaseです。契約前に何が含まれているのか、何が自分たちの負担になるのかを、商業用不動産の法律を熟知したブローカーに説明をしてもらい、きちんと内容を確認することが必要です。

オフィス探しの時間

• 日本: 日本では、交渉をする場合が少ないため、大抵時間がかかるのは内装工事のみになります。
• シリコンバレー: シリコンバレーでは、交渉に時間がかかります。契約書作成までにLOIという意向書をまずは借主から大家側のブローカーへ送ります。家賃は＄〇〇で、賃貸期間は◯年、このような条件でどうか？という意向書です。それを大家が確認し、LOIを変更して借主に戻してきます。これを弁護士などに確認してもらって何度もLOIが大家と借主でいききします。最後に双方が同意をした時点でやっと契約書の作成になります。このプロセスが長くなる場合が多く、その後契約にサインが入ったら工事に入るため、日本のオフィス移転や入居よりも時間がかかることが多いです。

商業用不動産のブローカーとExclusive Contractを結ぶ

• 日本: 日本では、商業用不動産のブローカーとこのような契約を結ぶ習慣はありません。
• シリコンバレー: シリコンバレーでは、借り手とブローカーがExclusive Contract（専属契約）を結ぶことが一般的です。この契約を結ぶことで、双方の責任や問題が発生した場合の解決策が明確に示され、お客様とブローカーの両方を守ることができます。信頼できるブローカーが専属でサポートしていると、大家から「真剣に物件を探している」と評価され、交渉が有利に進む可能性も高まります。逆に、複数のブローカーを同時に使っていると、オーナー側から「非常識」と見なされることもあるため、注意が必要です。

まとめ

シリコンバレーでのオフィス賃貸契約は、日本と比べて契約書の内容や手続きも複雑です。弊社は、こうした違いを理解し、クライアントが最適な条件でオフィスを借りられるよう、物件選定から契約交渉、さらには契約後のサポートまでトータルでサポートしています。シリコンバレーやサンノゼでのオフィス賃貸を検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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